根据2002年1月拍摄的1∶1万自然彩色航空照片资料获得的宁波市海曙、江北及江东三个老城区城市用地现状如图8.28所示。表8.5按3级分类给出了海曙、江北及江东三个区不同地类的面积分布情况。截至2002年，宁波市海曙、江北及江东三个城区的城市建设用地面积为78.46km2，其中商业与服务业川地5.06km2（7.09%）、工矿仓储用地15.89km2（20.27%）、公用基础设施用地12.62km2（16.10%）、公共建筑用地5.86km2（7.47%）、住宅川地25.50km2（32.53%）、交通运输用地13.37km（17.05%）、特殊用地0.10km2（0.13%）。下面分别对这7个类型用地的现状作进一步分析。
8.6.1.1商业、服务业用地现状
宁波市是一个重要港口城市和历史文化名城，通商通航具有悠久的历史，商服用地占有重要位置。2002年海曙区、江北区及江东区商业用地面积分别为1.9541km2、1.0340km2、2.0684km2（表8.5），海曙区及江东区商业用地明显多于江北区。从图8.28可见，海曙区商业用地主要集中于三江交汇的三江口附近；江东区主要分布于中山东路、百丈路及兴宁路一带，分布较分散；江北区则仅在三江口北及城北路一带有分布。上述分布特点反映了宁波的商业用地现状与宁波市的地理位置及发展历史有非常密切的关系。海曙区商业用地多而集中主要是历史原因形成的，商业核心区位于余姚江、奉化江及甬江在宁波市区的三江交会处。在过去陆地交通相对不发达，而水路交通占有重要位置的时期，在三江口位置形成古代大型商品集散地是一种自然选择。三江口西的鼓楼（唐代的海曙楼）及城隍庙等古迹反映这里至少从唐代以来就是重要的通商通航的商贾重地。
江东区商业用地距离三江口较远，其现状反映的是近代及建国以来商业发展情况；而江北区商业用地少，分布零星，明显是最近20年发展起来的。
对于餐饮旅馆业，海曙区也明显多于其他两区，因此从商业用地角度，海曙区有得天独厚的优势。
8.6.1.2工矿仓储用地现状
宁波不但是我国重要的国际贸易港口城市，而且工业发达。三江片三个区的工矿仓储用地类型与分布状况也反映了这个特点，其中工业用地三个区都占有较大比例，海曙区、江北区及江东区分别为3.5440km2、5.1495km2及7.1983km2（表8.5），仪次于住宅用地。在总体上，工业用地基本沿江分布而相对远离以三江口为中点的城区中心，尤其在宁波市东北部的甬江两岸工业用地连片集中，其次是宁波市南部的奉化江两岸，纺织及与食品有关的工：业用地规模也较大。这种工业用地格局对宁波市中心城区影响较小，有利于城市环境保护（见图8.28）。
仓储用地分布更具有特色，几乎全部分布在江北区铁路运输枢纽的庄市一带，临甬江展布，环城北路从中间穿过，铁路、水路及陆路运输四通八达之地，作为宁波市的仓储用地将能发挥非常好的作用。
8.6.1.3公用设施用地现状
公用设施用地是指公共基础设施及瞻仰景观休闲用地，它反映了一个城市发展完善程度及环境状况的好坏，对于调节人们的工作与生活有重要作用。前人以“三江六塘河，一湖居城中”的自然景观来概括宁波市的优美环境，说明宁波市公用设施建设具有独有的地利条件。表8.5及图8.28显示，江东区公用设施用地较多，为5.8116km2，其次是海曙区5.0997km2；瞻仰景观休闲用地则海曙区占有最大比例，面积达1.4485km2，江东区为0.5460km2，江北区仪为0.3058km2。实地调查也发现，海曙区城市环境明显好于江北区和江东区。
8.6.1.4公共建筑用地现状
公共建筑用地包括的三级地类较多，它们有机关团体用地、教育用地、科研设计用地、文体用地及医疗卫生用地。对于机关团体用地，江东区面积最大，为0.1523km2，海曙区为0.1434km2，最少的是江北区，仅为0.0524km2；教育用地面积以海曙区最多，为2.0746km2,江东区与江北区次之，分别为1.7967km2与0.9572km2；科研设计单位江东区分布较多，占地0.1163km2，江北区基本没有，海曙区也非常少，仅为0.0125km2；文体用地海曙区高于其他两区，面积为0.1888km2，江东区与江北区分别为0.0699km2和0.0265km2；医疗卫生川地三个区则相差不多，都在0.09km2左右（见表8.5及图8.28）。
表8.5宁波市区土地利用现状统计结果（2002年：单位，km2）
注：该表统计范围不包括镇海区、北仑区和鄞州区。
图8.28宁波市2002年城市川地现状航空遥感解译图
图中地类按表8.1中的2级分类表示，不含镇海区、北仑区和鄞州区
总体上，海曙区与江东区公共建筑川地比例大，江北区明显低于这两个区，尤其在教育与文体川地方面差距更大，这方面政府应给予更多关注和扶持。
8.6.1.5住宅用地现状
海曙、江北及江东三个区住宅用地总面积25.5042km2，占2002年城市建设川地总面积78.4077km2的32.51%，其中，城镇单一住宅川地分别为7.5986km2、1.9088km2、7.3535km2。海曙区与江东区的城镇单一住宅用地面积相近，从航片解译图上也可见（图8.28），江东区与海曙区的自然位置相似，发展空间也有相似之处，但江北区地理位置与它们有较大区别。首先，三江口以北的余姚江与甬江之间的江北区区域狭小，其间又有一段余姚江改道遗留下来的牛轭湖，严重影响了江北区的整体开发建设。另外，江北区大多数川地类型为工业用地，在其附近发展住宅用地显然不符合现今的居住要求（见表8.5及图8.28）。
对于城镇混合住宅川地，海曙区比江北区与江东区之和还要多，反映了海曙区在住宅开发建设中充分利用其商业优势，在临街地带大力发展城镇混合住宅建设。遥感解译范围的统计区内农村宅基地川地以江东区最多，反映了在城市发展过程中，江东区城市扩展速度相对较慢，遗留下的农村宅基地川地较多，这也是江东区今后住宅建设川地发展的重要后备基地（见表8.5及图8.28）。
总的分析，以三江口为核心，宁波市区住宅建设在海曙区与江东区今后将有更好的发展空间和条件。
8.6.1.6交通运输用地现状
表8.6宁波市区1987.1994.2002年土地利用情况对比（2002年；单位.km2）
表8.7宁波市区1987～2002年城市建设用地结构变化
交通是一个城市存在和发展的大动脉，宁波市在交通建设方面也取得了巨大成绩，尤其是公路建设方面。在遥感解译范围内，三个区的交通运输用地面积总和达到13.3688km2（表8.5），占市区建设用地面积的17.04%。纵观宁波市公路结构，主城区外围北为环城北路横贯东西，西为机场公路和环城西路连接南北，南为杭甬高速公路在城南工业区中间穿过，城东有世纪大道直抵甬江边，如果再修一座跨江大桥，城市外围主干公路将宁波市环绕起来，对宁波的交通运输将起到主干和更好的疏导作用。此外，两条平行延伸穿过宁波市中心的中山路和柳汀街与百丈路更是中心区交通大动脉。对于一个有三江汇聚得天独厚的宁波市来讲，水路运输更加繁忙。在航片解译图上，沿甬江北岸，近等间距分布有四个港口码头，占地面积达0.272km2，作为宁波水路运输的枢纽，对宁波市的商品流通及货物运输有重大作用（见图8.28）。
8.6.1.7特殊用地现状
特殊用地在宁波市区所占比例很小，总面积仪为0.206km2，主要是军事设施川地、宗教用地及监教场所用地（见表8.5）。