中國買家轉戰泰國樓市實錄： 買房養老、度假 供應過剩

陽光海灘、平易近風渾厚、生活舒服，這些都是吸引陳芳（假名）在曼谷買房養老的重要要素。「北京的房價太貴，70萬（元）連市核心的一個廁所都買不到，但在曼谷可能買到一個平裝修拎包入住的公寓，並且四周的各項生活配套都非常完全，生活本錢也很低。」已步入退休年紀的陳芳向本報記者坦言。兩年前，她因任務原因常常來回曼谷，被外地的生活情況所吸引，便決定在曼谷市核心以70萬元購買了一個實用面積為27平方米的公寓。「這個公寓託管給物業管理公司，每個月房錢大年夜概1.5萬泰銖（約3000元），租期空檔我會跟家人過去度假住上一段時光。」事先陳芳的這個決定在很多人看來非常英勇，「我事先買的時間，人在北京，並不去外地看房，只是看到房產經紀在友人圈發的照片感到很滿意就點頭了。十天後，我就飛去曼谷簽了條約，實現了買賣。」跟著在曼谷停留的時光越長，她更加愛上了這個都會。去年一年，她接踵在曼谷投資了兩套公寓，一套實用面積達到39平方米，位於曼谷CBD核心，售價650萬泰銖；另一套毗連安努（OnNut)空鐵站的30平米公寓，售價為500萬泰銖，「打算是兩套出租，一套面積稍大年夜的可能跟家人自住，比方北京冬每天寒地凍，氛圍差的時間，可能過去住一段時光。」根據泰國法律規定，年滿50歲的本國人可能請求長時光居留泰國的養老簽證。高品德的醫療效勞跟實惠的價格也讓陳芳愈加動搖了在泰國養老的信念。她回想起去年冬天，丈夫因頭暈去外地的高端私破病院，在經過一輪具體的檢查後，她收到的賬單只有200多元。凈房錢報答最高達8%「現在曼谷市核心的室廬房錢凈報答率約為4%，一些潛力較大年夜的地區可能達到8%閣下。平日中國買家會把房子託管給物業公司，一次簽12個月的租約，付出給物業公司1個月的房錢。」西北亞最大年夜房產經紀網路櫻臘IQI泰國經脊滾滑紀人郭浩傑向記者表示。同時，她指出，以曼谷為例，因為地皮私有，近10年以來每年曼谷的房價保持5%-10%的漲幅，「並且泰國的房產是永久產權，外地樓市仍處備巧於起步階段，對本國買家並無太多的限制辦法。現在在曼谷購房的中國買家有些是阿里巴巴、京東這類高科技公司的外派人員，有些則是在外地做一些出口中國的買賣，包含乳膠床墊等」。2019年第二季度，居外網錄得的中國買家對泰國室廬的詢盤量仍然同比激增74.2%。泰國曾經超出日本、澳大年夜利亞跟美國，成為最受中國買家歡送的海內置業目標地。其中，首都曼谷最受中國買家的青睞，其次為清邁、芭提雅等熱點度假勝地。「比擬抉擇美國、澳洲等熱點投資地區的投資者而言，中國買家對泰國房產感興趣並且購房須要居高不下的推動要素並不陌生，重要來自教導、醫療、生活方法、價格、文娛、投資等各方面。」居外網董事會履行主席GeorgChmiel表示。根據居外網的統計數據表現，在泰國以實現投資目標而購房的比例比擬其他國度超過21%，用作「第二室廬」或「度假房」的比例要超過148%，而以「退療養老」為目標的比例則超過達189%。對中國買家來說，公道的價格也是讓他們對泰國房產產生興趣的重要要素。居外網數據標明，2018年，中國買家在全球範疇內諮詢房產的價格中位數為30.8萬美元（約950萬泰銖），其中，大年夜部分買家關注的是總價在25萬美元（約770萬泰銖）閣下的房產。因此，泰國很合適對房產總價很敏感的中國買家，現在泰國尚未售出的新房均勻價格僅為90146美元。據郭浩傑流露，現在在泰國買房的中國人90%以上都是購買開放式或許一房的小面積公寓，總價在60萬-120萬元閣下，「一些靠近地鐵站、四周配套便利的公寓，基本入住率在85％以上，出租較為輕易」。90後買家尋覓度假屋現實上，2010年之前，全部泰國多少乎不中國購房者的身影，而近多少年，外地中國買房者的數量多少乎呈「爆炸式」增加。「之前泰國房產的重要買家來自日本、韓國、俄羅斯。泰國自2013年對中國旅客開放落地簽，很多中國旅客開端在泰國停止深度游，更多地懂得外地的生活，與外地人交往，從而產生在外地買房的動機。很多俄羅斯買家事先在芭提雅便宜甩賣了一些房子，呈現了第一波中國買家湧入的高潮。」她說道。郭浩傑2007年曾經移居曼谷，在外地開展本人的奇跡，並且舉家移居泰國。在她看來，泰海外地住平易近多數信奉佛教，對本國人比較包容、開放，「他們認為有錢人是前世的福報，而並不所謂的『仇富』心思，並且對絕大年夜少數當地人而言，他們只有盡力任務，實現置業並不艱苦。」90後的小琪（假名）在去年的一次泰國之旅後，便下定信念要在外地購買一個度假屋。「我想要一個早上起來可能錘煉，晚上返來可能去游泳，氛圍安靜的處所。曼谷房價公道，還能有房錢報答。」花了3個月時光，小琪終於在BTS沿線PhromPhong站附近選定了一個面積30平米的二手房公寓，總價120萬泰銖。這個小公寓固然面積不大年夜，但配套卻捐滴不輸五星級旅店，泳池、健身房、大年夜眾閱覽室、桑拿房一應俱全。從選房看房到考察周邊情況、外加試住，到之後的訂房、簽約，她前後共飛了四次泰國。小琪終於過上了幻想中的「不必為了房子而奔忙的生活」，「我現在隔一段時光就飛早年休個小假期，不住的時間就把房子交給外地的中介作短租。這裡除了生活非常便利，另有豐富的美食，豐儉由人」。數據表現，早年12個月，泰銖兌國平易近幣的匯率上升了9.9%，但因為價格下跌所產生的緩衝感化，匯率增加似乎並未減退中國買家的入市熱忱。機構預警曼谷樓市降溫作為國際多數會，曼谷1100萬長住人口中有超越300萬的外籍人士。生活本錢昂貴讓很多外派人士對曼谷如蟻附膻。根據世邦魏理仕往年4月發布的2019年全球生活報告表現，在曼谷購買一杯咖啡的價格僅為2.41美元，兩人在中檔餐廳飽餐一頓只有花費26美元，高等室廬的價格約為45.5萬美元，早年10年每年的房價漲幅為3.2%。郭浩傑表示，現在曼谷樓市本國買家的佔比約為30%。數據表現，往年曼谷地區的海內外派人員數量初次突破9萬大年夜關，同比增加2.8%。其中，日本外派人員的數量達到3.4萬人，佔比約19%，位居首位；中海外派人員的數量則達到2.7萬人閣下。這些外派人員最鍾情的居住地區為素坤逸（Sukhumvit）。因為頻年來公寓供給壹直增加，多個差別機構均收回警示，認為曼谷樓市將呈現一定程度的降溫。根據萊坊（KnightFrank）的統計數據表現，2018年曼谷新增公寓供給量創下10年來的新高，合計約65000套，較2017年增加11%。從2009年到2018年的十年間，曼谷公寓的累計供給量已達到約50萬套。世邦魏理仕（CBRE）則猜測，往年第二季度，曼谷正在興建中的公寓達到3.35萬套，環比增加10%，同比則上升10.3%。該機構表示，因為供給壹直增加，曼谷房地產市場將有所放緩。固然曼谷市核心腸價上升及黃金地段的永久業權地皮稀缺，地皮競爭仍然激烈，但因為當局推出樓市新政，以及2020年新曼谷都會打算開端，不少地產開辟商要重新評價情況，銷售活動也明顯減慢。根據世邦魏理仕的報告表現，往年第二季度，曼谷市核心一些正在建立中的高端公寓樓的售價曾經下調至每平米26.7萬泰銖，同比下跌2.3%，並指出部分開辟商乃至對完工的樓盤停止降價促銷，但是，因為地皮價格堅硬，團體曼谷市核心腸段的室廬價格將保持安穩。開辟商降價促銷往年4月起，泰國當局進一步收緊按揭存款，假如首套房售價超越1000萬泰銖，或房屋估值超越1000萬泰銖，按揭成數限制由以往的90%降落至80%；2套房最高只可貸80%；兩套以上或更多的買家，最高存款下限僅為70%。同時，泰國銀即將存款利率由1.5%上調至1.75%。此舉無疑將克制當地買家以及部分投資須要。郭浩傑指出，因為泰國當局往年進步按揭存款利率、首付成數等新政，在新政正式履行前的2018年第四季度跟2019年第一季度，泰海外鄉買家房產買賣量大年夜幅增加，尤其是2018年第四季度，買賣量達全年最高，僅大年夜曼谷地區就售出5.6萬套，成交額同比增加將近40%。往年上半年，泰國大年夜型開辟商的戰略重如果去庫存，同時推遲新項目標收盤。「往年第二、三季度，當地購買力臨時低迷。這意味著此時是買方市場，有充分議價權，而開辟商為了清貨也樂意給出優惠，是海內買家入市的好機會。泰國當局每4年調劑一次地皮價格，加上新地皮稅法將於2020年1月1日起履行，將對不開辟/利用的地皮徵收空置稅，所以估計2020年全泰國地價會同比上漲10%-15%。首都曼谷尤其是捷運沿線的地價更將呈直線上升趨向。」她表示。往年8月中，泰國最大年夜的上市房地產商PruksaHolding表示，自泰國當局4月1日推出一系列新政以來，泰國樓市呈現明顯放緩的跡象，因此公司發布往年推出的新項目將由55個增加至40個。根據PruksaHolding的統計數據，往年前三季度，大年夜曼谷地區的樓市成交金額同比銳減22%至3000億泰銖，其中公寓市場的團體範圍則同比大年夜跌28%至1600億泰銖，成交量則同比增加22%至4.25萬套。「遭到限貸跟經濟增加放緩等負面要素的影響，往年各大年夜房地產公司都呈現一定的事跡發展，我們公司往年本來要推三個新的公寓項目，全部推遲到來歲再收盤。」郭浩傑坦言。